从边缘地区看房主、购房者心态

自09至11年上半年禄口二手房价格、成交量倍增，到目前房价连续3月滞涨，成交量极速萎缩。禄口片区楼市趋于稳定，受限购等影响最小的边缘地区，目前房主和购房者的心态正发生着微妙的变化，这些变化将在一定程度上左右区域的楼市走向。先来看一组数据：

1、价格：禄口片区新房开盘均价在2300-3800之间，在经历08惨淡之后，二手房成交量极速放大，二手房成交均价从4500直至最高点7200，目前回落至6700-7000。单从买入及出手价格来看，单价涨幅超过了280%，最高时超过300%。

2、自2010年11月开始，实际成交均价在6500-6800之间，而到2011年10月实际成交均价仍维持在6500-7000之间。一年时间内房价波动幅度不大。

3、禄口片区大小中介公司从最初的5家，到最高峰的18家，到目前的15家，数量翻了三倍。

4、禄口片区的成交量排除掉其他区域销售的本区域房产，从原先的至少每家公司3-4套每月，降到目前平均到每公司的不足1套。

5、电话咨询量及看房量自原来人均每日电话3-5个，看房2-3个，降到目前电话咨询量每两日1个，看房量每周2个。

6、实际成交的房产中，面积上从原来的64-77占75%，80-100占15%，60以下，100以上共占10%。奥斯博恩例外。到目前64-77占85%，80-120占10%，60一下占5%。

7、禄口片区连续三年无新盘推出及动工。奥斯博恩尾盘除外。

8、在主城区域新盘价格跳水的情况下，禄口片区出现了一批位置型置换群体，即出手该片区的房产达到在主城换同等面积房产目的的群体。

以上数据反应出了如下事实：

1、禄口片区房价经历过暴涨以及区域利好的高量透支(地铁)以后，房价开始停滞不前，在限购以后出现了价格下调。区域客户量在经历了短时急剧消化后，客户资源呈现枯竭状态。(主力户型的购买者90%多为外地户口资金相当有限的周边上班族及小商业者，阶段性的二次投资客被房价暴涨彻底赶跑)。

2、边缘区域的房价存在顶点，这个顶点需要和相关区域的房价挂钩，边缘地区的房价最高值不可能在短时内赶超相关区域中心，至少存在30%以上的价格差距。否则不符合现实也不具备竞争优势。在房价到达某段时间的顶点时，势必会停滞不前，跟随大潮进行微调。

3、庞大的需求及成交量促使区域经纪行业的兴起，但是区域的局限性以及客户资源的不段枯竭将导致一批不具备竞争力的企业重新关门，接受行业洗牌。

4、边缘地区楼盘无论是何种时期主要的客户群体均来自于被主城区高房价淘汰的二级刚需群体(即现有资金紧张)以及寻找价格洼地的投资客。

5、疯狂上涨的边缘地区房价和相对来说趋于缓和的主城房价来说，二者之间价差在不段缩小，让越来越多的人具备了区域改善型换房的条件。

那么从目前的大环境来看，目前禄口片区的房主和购房者的心态就可以基本摸清了：

房主：

1、连续一年的房价停滞，使得大部分的投资客失去了继续持有的兴趣，希望能在价格顶点时期出手该区域房产，以获得资金寻找有更高投资预期率的投资项目，继续持有的意义已经不大，更何况目前主城区域太多的新盘集中上市，且降价幅度越来越大，更换投资地点的期望越来越高。这就使得在目前情况下，越来越多的房产持有者开始选择出手，且以一个合理的价格出手，甚至于单价降幅超过200每平。

2、原先自住型房主，由于目前自身房产价值与主城房价差距越来越小，开始考虑换房，而自住型房主基本都已精装入住，在计算价差之后发现目前换房的可行性很高。当然了换房还会考虑到目前的居住环境，在入住以来了3年时间内，禄口片区的相关配套还是比较落后的，无论是交通还是日常生活和主城区还是有比较大的差距。

3、目前成交均价的回落制造了一定恐慌心理，当然最主要的原因在于购房者数量的锐减，无论是咨询还是看房量都大不如前，这种低迷的市场状况和调控的大背景以及本身就已超过200%的收益率促使持有者开始主动放弃房价再次猛涨的幻想，理性评估禄口片区房产的价值。

4、轻轨线路的规划出乎了持有者的预料，距离生活区最近的站点直线距离都至少超过3公里，更何况这一利好早已被严重透支。

5、对于房主来说还有一个利好就是30%左右的房产即将满五年，将成为房子的又一卖点，这部分人值得一等。

综合来看：房价滞涨，客户锐减，利好被消化，使得越来越多的房主开始主动抛售房产，议价空间开始变大，在有合适的新的投资的方向的前提下，非常乐意出手，同时心态上也越来越成熟和理性，不再抱不切实际的幻想。简单一句就是：房子卖，价格嘛，差不多就行了。

购房者：

1、由于主要的购房群体均来自于被主城高房价淘汰下来的二级刚需，而这部分人的数量还是有限的，前期消化掉的量太大，必然导致客户资源的枯竭，或者说客户资源更新的速度赶不上消化的速度。更为重要的是，这类群体大部分都是之前有同事或者是朋友在此选择过，而由于该区域之前房价上涨过快，使得目前的房价超过了他们的心理预期，至少和自己的同事或者朋友比起来，自己亏大了，心理上是不情愿的，所以买肯定想买，但是至少希望价格不能高过之前同事或朋友买的价格太多。再加之目前的大环境，这部分人更有理由选择观望，因为本身的资金就不充裕，买房并非为必须之事，价格才是最终关心的问题，而非配套等其他。

2、禄口片区客户影响其最终是否买房还有一个重要的因素就是家庭因素，由于资金的局限性使得很大一部分购房者需要向家人或者亲戚借贷，因此他们最终买与否必须要参考家人的意见，即使自己再想买，不计上涨或者下跌，但是巧妇难为无米之炊，资金不足，借贷者又给出不同意见建议，特别是目前集体看跌的时期，想要说服家人是个不小的困难。

3、信贷政策趋紧使得很多购房者担心自身是否具备购房及贷款资格，当然还有就是利率的不段上调，使得其还贷压力不段增大，购房后的生活压力也是他们所必须考虑的。根据本公司统计的购房者收入情况来看，绝大部分人的收入在3000-5000之前，而该区域绝大部分的贷款额为30-40万，由此不难看出，以贷款20年来算，月供是个不小的压力，如若没有家庭的支持，很难自己承担。奇怪的是即便购房人年龄只有25-35岁却大部分不愿意贷款30年，原因很简单，增加年限意味着多出利息，而本区域的购房群体大都没有提前还款的打算，或者说自觉没有提前还款的能力。

4、又要马儿跑，又想马儿不吃草的心态。很多一部分的购房者看了房子面积在64-77之间的，其实只能接受64的价格，却非常想要77的户型，而二者之间的价差实际上不足5万，但是就是这5万成为了他们的痛，非常希望以64的价格购买77的户型，想当然的要求房主降价。或者是看中了77户型，却想以毛坯房的价格购买精装修的房源。这种不理性的诉求，使得其购房过程变的异常的艰难和纠结。

综合来看：在目前楼市进入买方市场的前提下，购房者由于数量上的减少，使得选择的余地变大，但是同时由于资金的限制，使得其希望价格进一步的下跌，但是即使房价下跌到原先其计划的范围内，还是会犹豫，直至看中的房源被别人买走依旧毫不在乎。也不能说他们不理性，最重要的还是自身购房之前或者购房之后受到的约束比其他区域的人群要大。想买，但需要一个合适的时机以及可以说服所有人包括自己的理由。他们的博弈其实更深层次的还是自己和自己在博弈。

由上面所分析的我们不难看出，目前禄口片区的楼市处在了这样的环境之中：区域房价的阶段性见顶回调已经开始，房主无论是出于何种目的都表现出了积极出手的欲望，思想上更为成熟和理性。购房群体在经历了极度消耗以后开始枯竭，具有购房打算的买方，基于房价下降的大环境，在试探中观望，面对高性价比房源既想出手又顾虑于各种外部和自身条件。边缘地区的经纪行业正经历着行业洗牌，以利益为先不注重公司积累的企业将陆续关门。禄口片区如此，不知其他边缘区域如何?