发展高峰论坛:新经济形势下 橱柜业生存之道

08年是我们不容易忘记的年份，美国次贷危机导致的全球经济增长放缓与消费不振、原材料价格疯涨、出口退税政策调整、环保措施从严、股市楼市萎靡不振、精装房的大行其道、人民币持续升值、通货膨胀、银根紧缩、低人力成本成为历史……全球金融风暴愈演愈烈，中国经济自改革开放30年来受到了最为严重的外部经济的冲击。行业面临各种前端的经营压力，无数橱柜企业被推到转型关口。

面对中国橱柜市场未来几年200亿的容量、城市居民整体厨房拥有率只有2%左右这一巨大消费潜能的市场，发展了10余年橱柜行业的可谓是凶险与机遇同在，如何掌握充满变数的市场规律？如何克服产业本身瓶颈实现大跨步发展？如何练就企业内外功决胜于终端？如何把握消费心理做大市场？

论坛主题： 新经济形势下 橱柜行业生存之道

主办单位： 中国建筑装饰协会厨卫工程委员会 搜狐网 焦点家居网

媒体支持： 中国建筑装饰网 新京报 北京娱乐信报 北京晨报 北京青年报 精品购物 法制晚报 参考消息 竞报 北京商报 北京晚报

嘉宾介绍：王宏新，经济学博士，副教授，硕士研究生导师，北京师范大学房地产研究中心副主任，国家自然科学基金委员会同行评议专家。研究方向为房地产经济学、土地经济学、住房政策学等。近年来为本科生讲授《制度经济学》，为研究生讲授《土地经济学》、《房地产经济学》等核心课程；在《管理世界》、《经济管理》、《世界经济研究》等各类学术期刊发表论文50多篇，主持或参与省级以上科研项目10多项，主持或参与横向合作课题10多项，参编有《土地资源管理学》（21世纪土地资源管理系列教材之一，中国人民大学出版社2008年5月版）、编著有《房屋中介知识问答》（中国建筑工业出版社，2006年11月出版）、主编有《土地一级开发实务指南》（化学工业出版社，2007年3月出版）、《土地行政学》（北京师范大学出版社出版），著有《别拿投资太当事》（中国画报出版社，2008年6月版）等多部著作。

15：00-17：30 论坛话题：

对话一：重压下探寻橱柜行业生存之道

对话二：工程精装企业与橱柜企业如何实现共赢

【主持人】：各位嘉宾大家下午好，很高兴与大家相会在这个带着阳光的日子，这里是由中国建筑装饰协会厨卫工程委员会和搜狐网焦点家居网联合主办的首届中国橱柜行业发展高峰论坛现场，感谢各位在百忙之中做客搜狐，欢迎！

首先来认识一下今天到场的嘉宾，他们是：

中建三局装饰有限公司副总经理张静

深圳城市建筑装饰工程有限公司北京公司总经理钱茂森

北京远洋中广建筑装饰工程公司副总经理马新玲

深圳装饰集团设计总监张云庐

民盛橱柜世界总经理魏璟华

深圳洪涛北京公司设计总监向才华

金牌橱柜北京总经理赵良

欧派橱柜北京总经理高进

大诚橱柜总经理陆军

珊嘉橱柜企划经理张瑞超

瑞阁橱柜总经理刘益国

百滋橱柜事业部总经理杨文生

爱格木业全国营销总监鲁杰

法莱文橱柜总经理程森林

佰瑞麟橱柜总经理李清章

忆家橱柜总经理张福林

赛罗克橱柜总经理马季新

海尔橱柜北京总经理张斌

科宝橱柜高级销售经理曹乐飞

安泊整体厨房总经理夏季

上海雅迪尔总经理鲁英

百自橱柜总经理杨文生

北京百瑞麟橱柜设计总监杨波

汉森橱柜总经理苏春爱

河北沧州宝丽世纪家具有限公司总经理何民建

河南大信整体厨房总经理庞学元

百隆家具配件总经理赵东禾

北京日升仓科贸销售运营总监赵向勇

吉林森林市场部部长于毅

广州戈兰迪高分子材料北京经理田雷、熊海涛

北京白菊中旗建材工程部经理胡涛

中服富胜家居用品产品经理侯侠

浙江日升卫浴洁具北京总经理黄海疆

广东省万家乐燃器具北京总经理刘立丰

西门子电器研发经理夏兆阳

宁波帅康现代家具市场部高建

今天邀请的媒体有：中国建筑装饰网、新京报、北京娱乐信报、北京晨报、北京青年晚报、北京上报、参考消息、北京晚报精品购物、法制晚报、竞报

欢迎大家的到来。下面首先有请中国建筑装饰协会厨卫委秘书长高世彦先生为本届论坛致辞。

中国建筑装饰协会厨卫委秘书长高世彦

【高世彦】：各位来宾，女士们先生们大家下午好。首先我代表中国建筑装饰协会厨卫工程委员会对本次论坛的召开表示热烈的祝贺，对今天到场的嘉宾表示热烈的欢迎。

整体橱柜的拥有率只有7%　二三级城市的潜力更大

2008年对中国而言是极为重要和意义深远的一年，也是我们不容忘记的一年，美国的次贷危机导致全球金融危机，发展中国家受发达国家经济衰退的影响，出口急剧减少，同时面临着资金紧缺的挑战。经济全球化的背景下，想找到一个不受冲击的避风港并不现实。相比之下，中国面临的情况是最乐观、也是最安定人心的。过去的三十年中国经济发展速度很快，GDP年均增长超过9%。2007年GDP达到3.61万亿美元，中国农村的绝对贫困人口人数由改革开放前的2.5亿下降到现在的不到500万人。应＊＊＊的十项增长措施，落实这些措施的投资额，到2010年约需4万亿元。这显示了政府促进增长的决心。最大的亮点第一是真正关心民生工程；第二是基础设施的建设和房地产市场的稳定；三是环境保护方面，既要促进经济增长，又要推动结构调整，既要拉动当前的经济增长，又要增强发展的后进，既要扩大投资，又要拉动消费。这些将为以后的经济环境打下良好的基础。我国厨卫行业的整体发展前景还是非常好的。我国有3.4亿用户家庭，其中有一亿户城市居民，在这些中，整体橱柜的拥有率只有7%。二三级城市的潜力更大。

橱柜行业主要集中在标准化 品牌化 标准设计等方面的存在缺陷

目前受金融危机的影响，橱柜市场萎缩，由于橱柜发展的历史较短，以及国外品牌的良好竞争力，国内的橱柜品牌受到了严峻的挑战。我们要加强行业自律，重视橱柜的原创，把握好安装、售后等环节。中国的橱柜业走过的道路和中国家装业走过的道路有很多的相同之处。目前国内的品牌主要集中于北京、上海、江苏、福建等几个地区，这几大地区在设计、管理等方面，引领着国内橱柜业的发展方向。当前主要表现在服务、设计、创新、品牌等几方面。随着竞争的加剧，小厂家因为系统成本管理落后等原因，很可能面临着被淘汰出局或者是被大企业兼并的局面。大品牌厂家的规模逐步扩大，品牌的影响力越来越大。品牌效应越来越明显，但是由于橱柜行业的门槛低，属于劳动密集型产业，许多企业和个人纷纷加入这个行业，加剧了行业的竞争。2009年的橱柜市场仍然是一片火热的竞争场面，除了本土化、标准化、品牌化，我们的橱柜行业主要集中在标准化、品牌化、标准设计等方面的存在缺陷。

空间、管道等所有元素的系统构思和设计，时尚的视野和灵动的创意，营造出充满现代化的厨房个性空间。提升产品的能力具体体现在公司的实力、产品的开发创新能力，新型的建材组合利用能力，产品的流行趋势把握。第二，要加大产品的科技创新能力。橱柜行业的品牌竞争日益激烈。我国橱柜的消费品位和审美层次在逐步提高。以从外观为主导向人性化、智能化转变。所以，由协会举办的意邦国际杯橱柜产品创新与应用大赛，正是结合了国家新标准的制订，为如何使用厨房橱柜发展趋势探寻道路。为普通民用中小型住宅提供人性化、智能化的推广力度。第三，推广整体厨房的概念。整体厨房就是经过精心设计的，与家庭的装饰装修风格配套的厨房。产业配套成熟、消费者认知成熟的条件下，从厨房家具到厨房电器全部由橱柜公司提供。甚至连小的饰品都一应配齐。由于受住宅设计、施工等条件的限制，我国橱柜属于非标产品，这对橱柜、厨电的衔接有了很大的限制，一定程度上对于橱柜产品的标准化问题，将会逐步纳入标准化体系中来。第四，减少厨房卫生间的消耗问题。厨卫成为家庭中的能耗大户，在家庭资源的消耗中，水电燃气占70%以上。今年起草了中华人民共和国环境行业保护标准，环境标准技术要求，该标准对橱柜使用的板材、金属、涂料、黏合剂、陶瓷玻璃提出了要求。第五，加强企业现代化信息建设的力度。其中一个最重要的途径就是发挥计算机网络优势，改造人民的传统管理思想、生活方式和技术手段，企业信息化建设先行者的经验表明，企业可以利用社会网络平台沟通供需。企业的信息化系统可以从定单的输入、采购、库存、安装、发货等环节配套，大大减少企业的成本。第六，全面减少企业的成本。行业协会鼓励企业兼并充足，争取形成一批具有较高知名度的大品牌，行业协会要继续采取扶大、强、优的政策，鼓励企业做大做强，实现规模化经营。要充分整合行业内部资源，提升行业组织化程度和整体竞争能力。应对精装修大潮的到来，寻找更多的出路。第七，加强行业建设，进一步发挥行业协会的作用，共同应对危机。行业协会是市场中最为重要的经济组织，在经济建设、政治建设、文化建设和社会建设中具有重要的作用。随着政府职能的转换，协会将会有越来越多的管理职能。要健全协会的网络体系，加大发展会员的工作力度，提高会员在行业中的比重，增强行业的信息基础，构建信息畅通、相互支持、相互配合的网络体系，形成高效的运行合作机制，为提供更好的服务奠定基础。第二，要掌握行业的优势，加强行业的理论研究，开展多层次的教育、培训、进行行业评价，推动技术进步，促进国际交流方面发挥更大的作用。第三，要增强行业协会的活力，提高经济实力，要在建立完善协会激励、约束和考核的基础上，向会员单位提供无偿服务的同时，向社会提供有偿服务，要坚持民主办会的原则，把优秀的企业家纳入协会领导的集体。要加大会员的发展力度，扩大会员的范围，形成橱柜生产经营、建筑装饰工程设计、促进会员流通领域的队伍体系。

最后，让我们共同面对这场突如其来的经济危机，用全球的思路思考问题，研究行业的变革方向，深思企业的发展模式，思考新的背景下中国橱柜行业的机遇与挑战。谢谢大家！

【主持人】：感谢高秘，很详细的分析和展望，下面有请搜狐公司焦点房地产网总编邹良东为本次论坛致辞。

搜狐公司焦点房地产网总编邹良东

【邹良东】：各位来宾朋友们下午好！首先我代表搜狐网焦点家居网欢迎各位新老朋友的到来。今天我们为了探讨、交流新经济形势下橱柜行业的生存之道。当前这场席卷全球的经济危机对家居业和房地产行业来说都是前端的挑战。危机就是意味着在危险中也有无数的机会。作为快速发展的网络媒体，我们将积极联合中装协这样的权威机构为我们家居领域的各个行业、企业搭建高效率的交流沟通平台。我们也非常希望今天橱柜行业企业充分利用好这种平台的优势。

焦点家居网发展了四年，拥有全国上万个业主社区，焦点家居网作为一个专业媒体，希望帮助更多的企业、客户危机造成的短期困难，发现新的机会，为行业的健康发展和更多企业的成功成长做出贡献。最后，再次感谢大家的到来。预祝今天的论坛圆满成功。谢谢！

【主持人】：08年对我们大家来说都是一个很难忘的年份，是困难机遇挑战并存的一年，地震、雪灾、奥运会，加上全球的金融风暴，给我们留下了不可磨灭的印象。那未来楼市走势如何，对家具行业有什么影响呢？下面我们请出北京示范大学房地产研究中心、经济学博士王宏新为我们做09年楼市发展分析和对家居行业的影响的主题演讲。欢迎！

北京示范大学房地产研究中心、经济学博士王宏新

【王宏新】：尊敬的各位来宾和媒体朋友们大家好，今天很高兴能够受焦点家居网的邀请来探讨09年的房地产市场的趋势。

我们发现，今天在说新经济的时候，说的是新的挑战，而且可能在座的各位都一样，我们从来没有经历过，在今天基本上是如临大敌般的描绘我们今天面临的挑战。说到房地产，可能这几年，无论是上游的也好，下游的也好，都会感觉到在吵吵嚷嚷以后，多少有一点无奈，对于2008年也好，还是对过去的几年也好，我们总是在争吵，很少能够找到结论。当今年出现危机的时候，应该是给我们一个认真思考问题的时候。比如说我在去年10月份的时候，国房经济指数第一次出现下降的时候，我就跟开发商说，可能房价会有问题，楼市可能也会有问题，但是开发商不承认，包括很多官员也说，中国还要盖很多的房子。等到二三月份的时候房价撑不住的时候，大家又在说，不会掉，最起码不要涨得太厉害就差不多了。但是到今天为止，11个月过去了，大家都能够感觉到楼市的寒风。我今天我今天演讲的题目用半个小时，跟大家交流几点：

国房景气下行的趋势还会加强

第一，我对2009年的判断，我的观点是国房景气下行的趋势还会加强。尽管政府在短期救市的力度很大，但是救市的效率还是很有限的。而且不确定性仍然在继续深化。应该是我们要密切关注的。原因主要中国房地产发展要有一个周期的表现。因此从去年出现的房地产的下行，不仅仅是宏观调控的结果。＊＊＊＊的反调控措施也不会起到很大的作用。大家看到这个提纲之前，我有两点，首先我们在这里讨论问题有两个前提，第一，在全球经济大危机、大萧条的前提下，我们对中国短期的经济稳定和发展还是谨慎的看好。这也是刚才高秘书长持有的观点。这也是我们当前面临的信心问题。第二，从长期来看，结合中国的经济发展、中国的城市化和工业化的步伐，我们比较乐观的看好中国的经济和社会的发展。在这个基础上，我们可以更加的有利于判断当前的问题。

接下来谈一下我们现在出现了什么问题，前景如何，对策怎么样。

对于现状，刚刚在这个月中旬发布的国房景气指数，连续11个月缓比下降，接下来一个月，很可能房价会出现持续的一两个月的大幅度下滑态势。

从2007年10月份到现在，成交量极大的萎缩。房价坚挺不住了。这样的话，我们如何看待这个市场呢？大家一直用观望，持币待购。如果持续观望五个月，以及五个月以上，它就会表现在面上。我们所谓的观望是短暂的，我是买还是不买。如果是连续五个月买还是不买，在真实的市场中就表现为成交量的萎缩和价格的难以上涨。这就出现了周期性的表现，也就是衰退，衰退在经济学里面是一个中性的词，只要有扩张，就会有衰退。但是我们业内的朋友，别管是房地产，还是我们的上下游，所有的人都不喜欢听不吉利的话。但是它发生了，而且它能够表现出来我们目前房地产市场正在出现的情况，房价顶不住，空置率不断的上升，租金增速下滑，甚至开始转跌。我们研究的很多指标证明，从房地产开发的指标来讲，2006年就出现了下滑的迹象。当前的周期性表现，在座的各位千万不要把它当成是持续几年宏观调控的结果，我们这一代人，包括在座的各位，在中国的房地产市场上从来没有体会过衰退。只有局部的，比如说93、94年海南房地产泡沫，下来了一下。但是今天的在座各位有几位亲身参与过93、94年海南的房地产泡沫呢？没有。在中国的房地产业界，上一个周期里面的人现在寥寥无几，就像我们这一代人从来没有体会过美国经济大衰退时候。当29、33年金融危机的时候，我们不用说百年一遇，退回到70多年。当罗斯福总统登台的前一天，全国的银行都歇业了，全国的老百姓都到银行挤兑，银行一个一个倒掉。罗斯福银行上台以后签的第一个文件就是允许银行放假。今天我们的人仍然不会体会到这种大危机。

反过来给我们一个什么启示呢？既然认为这是百年一遇，我们要对危机就要有足够的心理准备。

我简短的回顾一下，为什么会有这样一个周期？主要是来自于我们近十年来的城市化过快增长。它背后是房产和土地价值的过快上升，而且有一系列的指标来看，这些年来，我们的工业化和城市化上涨速度不是很快，但是房地产发展得很快。这里面有一个原理，本来房地产应该是工业化、商业化和城市化的结果，人们有钱了，可以买房子了，这个时候城市的房地产作为一个服务业开始繁荣了。但是中国过去的十年里面，恰恰是通过透支城市的土地价值，透支城市中产阶级的支出能力推动了房地产的发展。它恰好成为了城市发展的一个表现。因此，在这种情况下，在过去的十年里面，中国的住宅投资开发，从1986年到2007年，这二十年的时间里面，已经上到了足够高的点，增长的速度已经开始缓慢下来了。因此，在供给的层面上，尽管前几年中国的房地产市场，大家都在谈房子不够，但是我们不能忘记，在过去的十年里面，我们已经盖了很多的房子。而且从房地产细分的市场也可以发现。住宅投资比重足够的大，而我们办公楼、商业性、代表城市商业景气的指标增长缓慢，甚至商业用房的指标还在下滑。从供应的角度来说，过去十年里面，我们供应了大量的房子。问题就出在需求里面，房地产市场是一个由需求来主导的市场。这也正是我们从2007年以前的过去的五年里面，中国房地产市场调控失灵的一个最重要的原因，大家可以看一下，2007年以前，老百姓天天喊房价高，开发商开始喊地不够，政府加大土地供应量，通过一些政策来切割小户型，增加套数的供应量。但是房市和股市一样都可以带来增值的效应。每次当大家碰到好的行情的时候，只买涨不买跌。因此，无数的需求在刺激着这个市场，给多少供应量都不够。只有到了2007年以后，政府出台了一个359号文，限定了人们投资性购买的能力。你要买这个房子，你第二套的首付要增加。大大的打击了中等收入群体投资性购房的需求。也正是从那个时候，中国的房地产市场开始出现转型。

大家还可以看到，在改革开放到今天的三十年里面，中国城市的中等收入家庭，所谓的城市双职工、白领，在过去的三十年里面，有改革开放带来的成果，腰包鼓了起来，通向了中国的两个资本性市场，一个是股市，一个是房地产市场。股市大家都看到了。从购房的环节来看，中国的老百姓只要你在城市里面买房子，三分之一以上的指出，通过地价的形式流到了国库。这次一次性拿出四万亿来，是任何一个国家不可比拟的。但是它的代价是中国城市中等收入家庭的支出。中等收入以上的家庭都实现了一两套房子的购买。在过去的几年里面，天天在喊高房价，正是中低收入家庭，越等房价越高。等到现在尽管房价掉了，还是买不起，越掉越不敢买。表现出来的在今天中国城市房地产市场里面，需求已经得到了很大的释放，进一步刺激城市的房地产业可能性不是很大。在这样的背景下我们就可以看到，过去这些年里面，房地产市场以需求主导的房地产市场，在09年要发挥在城市里面无论是通过城市政府的刺激还是中央政府的刺激，都不大可能焕发出需求。因为需求的购买力是真实的。在这种情况下，十七届三中全会的时候，我们基本上是一个工作重心的转向。下一个中国经济增长的重心基本上不大可能是城市的房地产。可能在城乡一体化，可能在新农村、小城镇。还可以从土地政策来看，这个展现出来的是地价在购房过程中的指数。2007年一年就接近于一万一千亿的人民币土地的财政收入，把所有的加起来，就可以看到过去十年里面，政府从老百姓身上拿走了多少的国民财富。

在不具有可持续性支出能力的情况下，十七届三中全会，把希望放在了城乡一体化上。对于前景来说，一点就是不确定性，未来我们唯一确定的就是未来是不确定性。第二点，我分析一下政府的救市。第三看一下结构的转型。

经济危机会持续8.3年

不确定性，在全球今天的次贷危机都没有结束，全球经济增长下滑甚至步入萧条。最近中国的经济学家进行了保守的投票。大家都不知道经济危机会持续多少年。我跟我们的本科生讲把他们吓了一条。有的是三到五年，有的是八到十年，最后取了一个平均值是8.3年。这是我们不可想象的。从全球经济箫条来讲，完全有可能是这个结果。但是中国未必是这样的。

国内，地方政府和中央政府一直在实施各种各样的政策。但是政府救市很大程度上能够刺激供给问题，但是不大可能解决需求问题。十月份政府明确了救市方针以来，几乎所有的政策都集中在一点，让老百姓花钱，刺激你们消费、买房子。但是大家可以看到，随着这个时间的推移，老百姓越来越不敢花钱。只要消费刺激不起来，中国的消费增长就会有问题。房地产的问题就不会解决。

说到结构转型。2008年已经进入到了土地保障科学时代，城市土地的量少价高这是一个趋势。2009年将是中国农村土地市场化的元年，这可能是一个机遇。过去的十多年里面，我们的土地是怎么流失的。到了8月份公布了一个整体规划的纲要，日期是要强调保住18亿耕地的红线。现在在城市里面没有多少的土地可以购买。2008年7月份，环保部出台了一个规划，用于人居功能保障取，国家有22个，其中3个大都市群，19个中小城市群。用于国土面积1%。这就意味着在城市的房地产发展空间不是很大。土地的指标已经限死了。到2008年9月份，当开发商急着要救市的时候，政府出台了两个政策，一个是中央人民银行和银监会出台了一个政策，要求继续落实1月3号的3号文，关于节约利用土地的文件。国土资源部开始了一个新的政策，先补后占。完全颠倒了以前房地产开发的程序。你想用土地，先交钱。到2008年10月份，十七中全会。六项制度改革里面最重要的就是改革和完善农村土地管理制度。这里面主要包括两条，一个就是城乡建设用地的统筹一体化。第二，允许农地承包经营权的扭转。很多人不重视，总感觉到政府年年在重视三农问题，但是三农问题从来没有发展。对于中国的政府和党，我们不要看他要去做什么，而是看他允许人们做什么。从农村的包产到户，一直到市场经济，每一步都是允许人们做什么的时候，经济就活跃了。农村现在没有房地产市场、没有土地市场，下一个正如＊＊＊所说的顺应民心，满足老百姓的要求，就可以看到农村的土地将市场化，农村的建设用地和农地都会市场化。这是一个巨大的市场。同时，大家可以看到，在城市的消费能力都很难维系的情况下，农村因为有了市场的建立，农民可以在土地的节约建设上，和规模经营，农村的小城镇化和新农村的发展，都可能带来一个很大的农村市场的大突破和变革。

到了这里，我想给在座的几位提几点：

短期内重视时机与策略的把握，长期内要进行战略的调整。大家听了半天还没有跟橱柜沾上边。正如刚才我跟老朋友邹总交流的，在今天的学术界和社会科学，我们研究房地产业的上下＊＊业研究得很少，尤其是我，过去几年里面我参加过很多的论坛，发表过很多的演讲，但是参加建材行业、家居行业、橱柜行业，过去三到四年里面，我这是第二次。而且我们刚才还在讨论，中国几乎没有正统的学术界和科学来研究这个领域。我对你们称之为下游的产业的了解，我觉得似乎可以用那一句话来讲，大河有水小河满，这用在我们这里很不贴切。一个是刚才高秘书所说的，橱柜这个行业一定程度上可以脱离开房地产业的新增量发展。就像我们刚才所说的，城市居民家庭里面，整体橱柜的保有量还比较小，无论人们是不是买新房子，只要提供生活水平应该有的整体橱柜的需求。我觉得似乎我们橱柜的行业危机不是很大。我所说的把握时机和策略主要是针对房地产行业。如果你们认为你们跟房地产市场联系很紧，你们可以吸取我的建议，或者是我们来交流。如果你们认为我们跟房地产主流的行业结合得并不是很紧，可以在一定程度上独立。我在这个问题上，并不赞同用下＊＊业这样一个称谓，大家可以自己来思考。

我对房地产行业主流认为，现在是不能等不能靠不能要。别把希望寄托在政府救市上面，因此我提出了加速资金回笼的建议。在当前经济不景气的状况下，等的结果就是挤压库存，现金出现问题。一定要有跑的意识。我们很多人不愿意承认这样一个现实，等、熬，最后熬到了冬天。周期有的时候可以把握它的规律，但是绝对不可以扭转。

第二个策略是互利好过冬与迎春的关系。我们称之为慢慢冬夜，学会取暖保暖，大家似乎没有这么悲观。第二句话就是冬天来了，春天还会远吗。给我们一个启示，今天我们不仅要考虑我们会不会过冬的问题，我们还要考虑未雨绸缪，迎接下一个春天。

春天在哪里？我们中国的橱柜业包括房地产业，一定要关注基于城乡一体化的新的战略机遇。农村的广大需求现在也在不断的提高。如果我们来看现在的四万亿的投资政策，对于农村来说也是一个很大的蛋糕。尤其是新农村，一些试点农村土地改革的地方。因为大多数都是以 农村的集体面貌出现的。新农村的建设可能跟以前会有明显的区别。因此，在这种情况下，要更多的关注城乡的小城镇的新农村的市场。大家可能现在不太屑于关注于那一块，大家可以记住这句话，一定要记住中国整体新一轮经济增长的取向。可能现在对于西方国家来说，已经进入到了严冬的环节，对于中国来讲，大家都谨慎的看好，觉得不至于那么差。但是我觉得对于中国来讲，当务之急，当前中央政府政策做的是救市，但是长久来看，中国结构调整的所有条件都已经具备了，那就是农村土地产权的市场正在发生变革。大家一定要把农村的城乡一体化的市场注意起来。

如果说今天我的演讲想给大家带来一些有价值的东西。我觉得我不是告诉大家是不是冬天，是不是周期，而是要告诉大家一个信号，一定要关注十七届三中全会以后，中国的社会经济发展会有什么变革。谢谢大家！

【主持人】：我们现在还有一点时间，如果台下有哪位想跟王博士现场交流的话，可以举手。

【提问】：我们在全国有18个省，400多家店，今年比去年增加了400多个店。十七届三中全会以后，我们着手在乡镇建立橱柜销售店，我们的效果不错，还挺挣钱。非常感谢你的提示，你对我们有什么好的建议。我们十年前开始做中低档市场。在北京我们现在有九家店，也是只进二类市场，在二类市场做，做销售前三名。我想问我们之后应该怎么经营？

【王宏新】：谢谢你印证了我对于一个不熟悉行业的判断可能是正确的。我刚才听了你的介绍，我也非常感兴趣。我刚才没有敢大提，因为我对你们行业不了解。一说到农村我们要先说定位。定位于农村的中低端的产品是非常适宜的，需求一定要适应客户的需要和客户的消费层次。如果说要给你提供建议，我可能提供的建议就是，刚才提到了一个数字，22，三大城市群，珠三角、长三角、环渤海，还有19个城镇群，我们下一个到2012年内，中国要发展人口保障区域，适宜于人居的空间布局，以后我们中国的人口将大规模的聚集到这22个功能区里面。不大在不适宜人居的地方上聚集。比如说地震带上绝对不能住人。我们在区位选择上要迎合国家的战略部署。这几年里面很少有人关注 土地利用规划和区域规划主题功能区划。这些都可能会影响未来企业的布局，我们在经济学和地理学里面专门有人研究经济地理学，就研究企业的区位布局，今天我们研究得最多的就是国外的跨国公司如何布局的，很少有研究中国的企业是如何布局的。既然你们定位在中低的层次和广大的农村，我觉得可以适度的把这个和小城镇发展战略和你们布点结合起来。这几年大家感觉到很大的发展空间，大家都可以赚钱。但是未来的赚钱市场，如果打开农村市场，从我对农村土地的研究来讲，过去十年里面，城市土地有多乱，农村可能走这样一条路，假如说我们政府监管不到位的话。城市不好赚钱的时候，农村可能比较好赚，但是它的利润率有没有城市那么高？都需要进一步量化研究。别管怎么说，我觉得是一个很好的市场。因此，只给你一个建议，就是在区域布点上能够做好是最好的。

【提问】：我不是很关心房价的涨与跌，但是我们很关心房地产的交易量。你能否大概预测一下未来几年或者未来几个月房地产的交易量会有多大的变化？

【王宏新】：这几年来我一直避免的就是做这样的预测，因为一切都在不确定中。比如说我们从来没有想到今年年初会有雪灾，也没有想到五月份会有地震，也没有想到下半年全球金融危机会爆发。如果让我预测，我一定是建立在今年掌握信息量的基础上。我前一段刚做了一个大型的课题。我给大家分享的都是我通过这三个多月带领一个团队，在一定数据的基础上研究的。世界上所有国家，越是发达的国家，越是发达的城市，房地产周期性的表现越明显，恰恰中国以前因为从来没有房地产市场，土地从来没有进入市场。以前老百姓有钱从来没有释放，造成了过去十年的房地产大涨。大家可以看到那个图上，2007年10月份我们已经拐下来了，拐到什么时候是一个底。就像股市一样，从5千多点掉到了1700、1800。每一道防线都是大家心里的底线。前两天一个开发商跟我说，三环、四环、五环边上某一个价格已经到底了。我说到底的底线是什么？他说开发商已经把价钱降到很低了，如果再低，开发商就要亏欠了。我说你的底线是以开发商的盈利为基础，但是市场的规律不会以开发商的盈利为标准。市场的发展一定是伴随着开发商的倒闭、项目的转手以及烂尾楼的处理。全球任何一个国家，只要房地产出现泡沫，一定会有烂尾楼，93、94年我们经历过了一次。最近我看所有的在建的项目很难受，盖吧，出来的是烂尾楼，如果不盖，没有新一轮的机会，你也很难受。无论建或者不建，只要需求上不来，什么都成问题。目前来看，所有市场的变化是取决于市场经济基本面的变化。国外经济和国内经济都在不确定性中，老百姓把钱袋捂得紧紧的，人保部已经说了，明年的失业率肯定是上升的。我们已经调低了我们经济增长的预期。在这种面没有好转的情况下，房地产面不会有好转，我不会告诉你一个量，我会告诉你一个指标，我们看宏观面，如果大家的信心指数提升了，全球或者中国的面表现出来好的一面，比如说投资的效应。怎么也得一年半到两年以后才会显现。

 

 

 

 

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