宏观:保障房大计已推 红利能否实现

问计保障房

中央推出的5年保障房大计，具有刺激经济和保障民生的双重考量。但在中国经济面临各方压力考验之下，保障房红利能否实现，仍悬疑重重。

2011年房市调控年，“限购令“和“保障房“是两大热词。前者通过限制买房者降温楼市，后者则通过加大保障房建设力度稀释商品房需求。年初，住建部已与各省市签订《保障性住房目标责任书》，完成了1000万套保障性安居工程住房的分配任务，较2010年的590万套大大增加。而建设这些住房大约需要1.4万亿元资金。

几个月以来，保障房项目一直备受市场关注。多数观点认为，如此庞大的保障房建设规模可以拉动固定资产投资增长，填补房地产市场崩溃带来的冲击，也是中国转型关键期政府刺激经济的重要举措。

事实上，2011年仅仅是拉开了保障房大计的序幕，中央的这一庞大计划预计会持续5年，到2016年完成总计3600万套的保障房，市场转向以保障房建设为主。行至年关，1000万套保障房能否按规定完成，资金缺口如何填补，保障房效应又如何呈现，种种疑问矛盾背后，是中国经济结构转身的艰难曲折。

保障房红利几何?

对于众所瞩目的中国经济走势，中央最高层在最近表态，中国经济不会硬着陆。而中国经济软着陆的底气之一来自于房市。尽管今年商品房销售压力巨大，但中央旨在刺激经济增长的1000万套保障房项目，却意图平抑房价，代替商品推动经济增长发挥关键作用。

以覆盖城市中低收入家庭的需求测算，保障房存量供给缺口在5500万-6200万套之间，考虑到“十二五“期末中国城市化率将达51.5%，未来五年的新增增量缺口约计500万套。按照中央计划，2011年1000万套、“十二五“3600万套保障房将成为未来五年最大的福利保障，从而通过保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住类消费需求。

北京大学经济学博士，宏观经济研究员宣宇撰文分析，在全球经济探底的威胁下，为防范通货膨胀与经济减速叠加效应威胁社会稳定，政府更可能加快保障房建设，一方面可以减弱外需不足对国内经济的不利影响;另一方面，能够加快居民安居保障，不仅由住房带动相关消费从而有利于拉动内需，更重要的是能弥补这些年经济快速发展中民生保障短板，有利于从根本上解决经济发展中的不稳定因素。

因此，保障房建设不再仅仅是政府拉动投资的简单的刺激政策，而是带有经济和社会调节功能的政治取向安排。按照“十二五“期间的保障性住房建设投资近4.6万亿，这将超过2008年底推出的4万亿投资;同时，保障房建设投资又将集中影响到水泥、工程机械、建材、钢铁、家电等行业。此外，政府将会出台配套措施(如政府补贴和减税计划)等刺激居民消费，稳步扩大内需市场，从而建立起中国经济增长的真正内生性源泉，回归到经济发展的本质属性。

从这个角度而言，中央力推保障房对于民生和经济转型，都具有更相当长远的意义。而相比4万亿，保障房项目若能落实到位，对于拉动经济和内需效果似乎更为正面。

专家分析，中国保障房效应能否奏效，在今年7月以后可见分晓。巴曙松也认为，根据2011年保障房的开工与建设进度，保障房对冲商品住宅投资下滑及推动经济增长的“投资红利“效应将在三季度集中释放。但在中国经济面临各方压力考验之下，保障房红利能否实现，仍悬疑重重。最大的疑问是资金从何而来。

融资模式尚需探索

巨大体量保障房建设所必须的1.4万亿资金从何而来，已经成为中央和地方、财政拨款和社会资金博弈的焦点。而地方政府融资平台、社会资本代建合作以及银行、基金等金融工具的加入，使得这场博弈愈发纷繁复杂。

有人估算过，2011年建设1000万套保障房需1.4万亿资金，中央财政仅提供人民币5000亿元，其余的资金将来自地方政府和购房者，大头仍要由地方政府自己买单。1.4万亿元差不多相当于地方政府全年的土地出让收入。巨额建设资金从何而来?从开工到建成上市到底要多久?这一切，都是待解的问号。

目前有关部门在鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，据称正建立由政府主导的市场化投融资和建设机制，而信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式，将介入保障房建设。

北京于今年6月政府财政注资100亿元成立北京市保障性住房建设投资中心，并每年增资为统筹公租房融资、建设收购和运营管理提供平台，并出台政策明确公租房可以在一定年限后出售，激励开发商参与。

而在上海，保障房的建设更多融入商品住宅开发。住宅地块的出让条件中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。不过，也有业内专家认为保障房土地靠平调、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求，只有行政基础，没有市场条件，恐难持续，也使保障住房的资金投入无法建立在稳定的基础之上。

住建部政策研究中心副主任秦虹称，随着保障房建设“主力军“从经济适用房转向廉租房和公租房为主，保障房公共性愈甚，相应吸引社会资金的能力也更加薄弱。目前全国多地的非政府资金筹集并不顺利。

长期研究保障房建设的住建部政策研究中心副主任王珏林对此深表担忧：企业要考虑成本核算和投资风险，不赚钱就理所当然不进入。而地方政府有中央制定的硬任务，没有钱也只能“千方百计“将这部分资金填上。

并非没有成功的案例可供借鉴，上海市浦东新区的公租房项目成功引入泰康保险资产支持，被视为保障房吸引民间资本的一次突破;北京市也会同国土资源部，特批“集体用地建设公租房“的试点方案，该方案将为北京市此前提出的“鼓励企业、园区和农村集体利用自有土地建设租赁用房“提供更充分的政策依据。

但在更大范围内，虽然有一些金融机构和投资机构对涉足保障房建设融资表示出“兴趣“，但涉及到操作层面，银行界人士直言不讳：

保障房建设耗资大，周期长，贷款回收不确定性较大。因此，大多处于初期探索和观望阶段。而企业作为社会资金的主要载体，其参与的积极性同样并不乐观。万科在广州的公租房项目“万汇楼“运营3年仍未找到合理的盈利模式。

2010年11月初，重庆市市长黄奇帆曾表示，重庆需提供4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1000亿元的投资。

黄奇帆称，1000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担;此外70%要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称：“市场融资形成的利息，可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台“。

不过，很多业内人士认为这过于乐观了。有专家分析，从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标看，至少有数百亿元资金缺口，现在成熟融资模式并未成型。而公租房的优惠政策、土地出让条款等政策预期不明朗，也同时增加了房企参建保障房的顾虑。

保障房能否解决刚需?

中央庞大的保障房项目建设面临资金来源、分配和退出机制等诸多困境。目前来看，由于地方政府的土地财政依赖、居民收入统计和信用记录的缺失等难题依然未解，如此大干快上地加强保障房建设疑虑颇多。前日地产名嘴任志强就称，今年政府报告要求完成1000万套保障房根本不可能。

鉴于保障房大计不仅是经济政策，更是政治任务。行进年终各地政府积极“备战“保障房的姿态格外高调：上海“十二五“期间计划新建住宅约1.3亿平方米，各类保障性住房将占新建住房总套数的6成;天津“十二五“期间将新建各类保障性住房45万套，3100万平方米，新增享受租房补贴家庭7万户。南京、济南和西宁等省会城市也通过地方媒体发表了内容相似的保障房“宣言“。

但是资料显示，兰州市截至9月初，廉租房开工率尚不足10%。为此，兰州方面曾被省政府点名批评。迫于压力，兰州市提出“百日会战“口号，突击开工保障房建设。同期，有媒体报道称，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“抢进度“、“临时抱佛脚，象征性地开工“现象。

统计数据显示，全国保障性住房开工率从5月底的仅完成全年计划34%，到6月底升至56.6%，再到7月底飙升至72%，短短两个月，开工率激增38%，新开工量增长381.8万套，平均每天新增6万多套，日开工量相当于北京半年的商品住宅竣工量。

媒体评论称，这一速度“奇迹“堪与京沪高铁媲美。住建部官员为此多次在安全工作会议上表示，“质量安全形势仍比较严峻，与中央要求和社会公众的要求仍有差距“。

而“大提速“后的8月份，有关保障房质量问题的报道频频传来：河北省临城县廉租房出现楼基下沉;海南省文昌市文城镇保障房项目工地345吨“瘦身钢筋“被查封;北京市通州区10余经适房住户家中阳台漏水，个别楼外墙出现裂缝……

针对保障房可能出现的质量问题，＊＊＊＊多次强调，要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。但监管滞后的问题仍使得保障房质量难以得到保证。

与此同时，保障房建成后的分配公平问题同样存在悬疑。住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰说，“从截至9月底的数据看，98%的保障房(今年任务目标)已经开工。但未来5年即使全国提供3600万套保障房，也只能满足20%的住房需求群体，80%仍需通过市场化手段解决。“

保障房正常的建设周期是2-3年。也就是说，2010年的580万套保障房大规模上市，形成有效供应的时间应该是2012年前后。这也意味着，2011年的1000万套保障房大规模落地至少要等到2013年左右。3年之后，如此大体量的类似房屋集中上市是否符合市场需求及有无此必要等问题，目前仍无定论。

而方正资本控股金融研究院院长郭士英在新近回复网友提问已经开工的保障房、经适房对住房刚性需求的影响时，称保障房和经适房不能替代刚性需求，“保障房和经济适用房面积小、条件差、数量有限，临时过渡性质，不能替代真正的置业需求。“

有关专家也提示，保障房只有以廉租房和公租房等具有租赁性质的为主体才可能避免分配不公，而且一定要首先覆盖流动人口，否则也容易成为“鸡肋“。

来源：中国建筑装饰网