上游刚需肉搏 精装毛坯孰优孰劣

近来南京楼市硝烟味颇浓，开发商们均在不遗余力的争夺刚需市场份额。尤为引人关注的是奥南金地朗诗纷纷放低身段争夺主城刚需客户，接着万科在江宁拉开的二期刚需盘大战。

最近又是万科、保利两大品牌房企在仙林湖的刚需对决，保利率先亮剑推出毛坯房源成为舆论关注焦点。万科紧随其后宣布将带来精装修成品房，再次将市场期待推向高点，也使得不少香菇盘意向客户产生观望心态，为万科的精装修产品放缓入市脚步。

精装房比裸奔房更具魅力?

保利和万科双盘皆是刚需定位，产品户型也有大部分重叠，可以想见双盘正式入市必将带来一场激烈的肉搏战。对于刚需群体而言，保利、万科双盘产品的最大差异性莫过于交付标准的不同了。和保利的毛坯交付相比，万科将沿袭其精装修成品房打造理念，并将引入U8系统，其中的收纳系统等人性化设计对成长性家庭来说具有难以抗拒的诱惑。从万科金色领域产品信息公开之后，一些保利罗兰香谷的意向客户纷纷表示将等到万科产品亮相后再做买入决断或转投万科阵营，由此可见，精装修刚需产品比毛坯房更具吸引力。

在刚需购买力逐渐成为楼市主流成交份额的同时，精装房的优势也越来越明显，尤其是刚需小户型的精装修。刚需产品主要针对年轻客群，因为他们生活节奏较快，事业往往占据生活中很重要的一个位置，购置精装修房有利于节约时间成本，减少很多装修困扰。从成本角度看，做精装修房的开发商都是成批购买装修、装饰材料，比购房者自己装修购买建材要便宜很多，达到相同的装修标准，购买精装房可以降低业主的资金成本。所以无论是便捷度还是从性价比上精装房都超过了毛坯房，相同的产品类型之中，精装修产品的市场竞争力也优于毛坯产品。

刚需产品决定板块发展高度?

刚需盘以精装修标准交付，不仅为消费者避免了自行装修带来的种种麻烦，同时也是高品质物业的象征。南京市场上的刚需楼盘，江北江宁占据了绝大部分份额，而从交付标准来看，两江板块以精装修交付的刚需盘却寥寥无几，精装修刚需盘多分布在主城及发展潜力广阔的新城区域。由此可见，精装修产品的定位与板块价值之间有着紧密的联系。江北作为刚需大本营，形成了以生存批量化毛坯产品的市场标签，注定了与中高端产品无缘的板块宿命，即使有个别中高端盘落地也难以拔高江北板块的整体楼市价值。

然而分布着精装修刚需盘的主城边缘区域及定位新城的板块，它们的板块价值则极易成长升级。在南京主城发展逐渐饱和的情况下，南、北向的延伸已成为发展的趋势。奥南在刚需群体奠定板块居住基调的情况下逐渐向改善性需求板块转变，朗诗科技成品住宅拔升板块居住品质，而金地自在城早期的精装修刚需小户型无疑是对板块居住价值的一种铺垫和肯定。由此可见，刚需产品的打造起点往往投射着板块住宅发展未来的空间与高度。

刚需置业新思路，以精装选板块?

同样值得关注的还有新尧板块，其位于城市的北面，在新尧新城发展战略下逐渐成为市场关注的焦点。作为板块刚需产品的代表，新城金郡亦是成品房项目，它不仅做到了住宅空间的成品化，更是将成品概念延伸到规划、景观、品牌、建筑等方面，以社区整体生命周期为限，打造全成品社区。稳坐江苏房企第一交椅的新城地产在新尧打造高品质标准的刚需成品房，与其产品线日趋成熟的原因有着直接关系，新尧板块广阔的居住价值潜力也是重要因素。

新尧新城规划面积约6.8平方公里，定位是生态居住和完善配套服务为主的现代化城区，是南京经济技术开发区的生活配套区。在新城等房企在新尧板块奠定了一定市场基础形成了高品质刚需板块形象的同时，板块也不断受到品牌房企的青睐。金地拿下了该板块内的商住地G11地块，这幅商业地块将为新尧新城的商业配套水平带来巨大的提升，将使板块的居住产品更加完善。传闻也将考虑成品房交付。无疑，极大的丰富了板块产品的多元性。

刚需产品价值与板块价值实现良好的对等匹配，有利于对土地价值进行充分挖掘利用。刚需楼盘的品质高低与板块发展潜力有着密切联系，有着精装修刚需产品所在板块的发展转型空间往往要比毛坯房板块的大的多，奥南、新尧如是，万科精装修房落地的仙林湖也如出一辙。以精装修产品分布来选择定居板块，或是刚需群体置业的新思路。(博客)