从边缘看中国式房市现状和趋势(二)

一、2010年房价到底会不会跌?

邹涛投资法给您授之以渔的买房实战研究分析答案是：有跌有涨。今年还会受加息与物业税问题对买卖双方造成一种心理层面的短期恐慌影响。环境好配套资源丰富的稀有的房子依然会涨，被高炒过的、炒预期炒利好出尽的会跌，至于跌的幅度取决于接下来邹涛为您分析的这个市场上的4大购买主体的接盘程度，比如在调查中，有的投机和投资者就明确表示“若跌10%买1套，跌20%买2套，跌30%买3套“之类的打算。邹涛在这里想告诉你一个核心的调研事实是：中国的某套房子的价值是不是有泡沫是由需求的具体人群的多少来决定的，而不是由死板的经济学理论和成本来决定的。

在中国楼市这个政府一手操纵的“伪市场“，没有哪个人能对楼市算命，唯一能算命的只有资源的终极控制者-政府，所以，不断学习和研究“中国式政治经济学“、“中国式房地产经济学“就显得尤为重要。而中国房地产市场上的各类形形色色的“专家“，很多都是站着说话不腰疼的角色，有的是官方的政治传声筒，有的是房地产业链上的直接受益者，还有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄，而更多的，连自己都没签过哪怕是一次购房合同办过一次买房卖房手续体验过一线的真实民意现状的“专家“。­在邹涛看来，没有参与和真实买卖过十次以上房子的人、没有真正在第一线调研过这个市场的政府、卖方、买方这3大主体参与者的心理者严格来说是没有任何资格对这个中国特色的房市发表言论的，无论他说得多么的头头是道也只是纸上谈兵而毫无任何实用价值与意义。

对于这个排在第一位的很多市民问得邹涛最多的问题，邹涛想授之以鱼不如授之以渔：告诉您如何不偏激地考虑问题，客观的根据“邹涛式投资法“得出自己的正确买房决策。在这里邹涛想告诉全国各地所有买房的市民，要想真正了解2010年中国楼市是否会跌需要详细研究以下4个方面的现状：

1、＊＊＊的态度与政策：有保有压，稳定为主。现在房地产的问题是一管就死，一放就乱，事实上＊＊＊在房地产问题上其实一直是投鼠忌器的。除国11条房产新政外，最新的政府态度是在2010年3月5日下午住房和城乡建设部部长姜伟新在接受新华网记者采访时的说的话：“今年房价一定要努力让它保持稳定，不行也得行“(包括把中国特色的统计数据做出来表明房价已经“稳“住了)。

2、卖方的态度与现状：等待与应变。

这里的卖方分两个主体：

一是指手中有存盘或新盘的房地产商(主要指新房)。买房不要想当然，要研究房地产商的心理。在邹涛的调查中，参考房地产商以往惯用的营销策略和手段，在没有成交量且持续低迷6个月以上或更长时间后，开发商是不会随意减价卖房的，因为那是犯了一个大忌，几乎所有的房地产商都知道，一旦降价就是兵败如山倒。所以，在过去几年的调研中，邹涛发现很多发展商宁愿自己的楼盘被法院拍卖，不到万不得已也不愿意降价。在低迷时期，开发商一般会采取送装修出售、通过饥饿式销售(明明还有很多没卖完却说只有几套了，明明要降价却不断提高销售价格给买房者造成不但没跌我还在涨的误区)、明升暗优惠(比如某某时期内交多少钱抵多少的优惠诱惑购房者交定金)、自买自卖(找一些关联单位的熟人成交等方式套取银行的贷款回笼资金)、重复抵押贷款、封盘过冬(干脆不卖了)、拆东墙补西墙(一个月只要高价卖出1-2套就有流动资金了)等各种措施、方式及营销手段来应对。

二是指市场上大量的手中持有2套以上投资房产待价而沽的投资与投机方业主(主要指二手房)。买房不要想当然，更要研究卖房者的心理。大量手中有多套房产的投资与投机客醒目的那批应该已经在2009年12月30日前行情好的时候以及利用房产优惠政策结束前出货完毕。还有一批没出货的或是2009年高位接盘的、判断失误的投机投资客又分两种情况：一种是买入后长期看好的，根本不会短期抛出的，而且也擅于运用房产进行理财和资金运作(资金已通过银行套出，具体如何操作会在今后的文章中分析);另一种是反应比较迟钝没来得及出逃的，还在四处找钱撑着，预计支撑至少6-12个月左右，一般来说，银行要在其连续3-6个月不还贷时才会收楼，启动司法程序，把断供楼由法院查封产权后进行拍卖抵债。这个时间、程序在12个月左右，大家可通过银行内部人员或留意媒体的法院拍卖公告情况就可知道详情---有多少投机者顶不住了。

作为购房者，了解了市场上的两个卖方的心理和现状是买房必须要做的基本功。

3、买方的态度与现状：观望与持币待购。

买房一定要知己知彼，方能百战百胜，如果只站在自己的角度去想当然，怎么会不陷入误区被耽误呢？进入2010年3月，官方统计数据显示房市基本上是价微涨而成交量大幅下降，说明买方中大部分人在观望。邹涛想提醒大家要清醒，这里的买方并不是指单纯的自住购房者，在邹涛的走访调查中发现，中国房地产市场上的买方主要包括以下4个方面的购买主体：

一是在努力攒钱的首次普通自住购房者（邹涛抽样统计调查约占50%）：在无数70后的买房需求还没被消化的现状下，大批80后已进入而立之年，迈入30岁成家立业的门槛。最要命的是，每一个骂高房价骂得最凶的人，也恰恰是最需要房子也是买房最积极的人，这批人只要一有机会，就会从骂高房价者成为积极入市的买房者，而在邹涛的调查中，几乎百分之百的人在买了房子后，首先想到得是希望自己买的房子涨，几乎没有哪怕是一个人希望自己买的房子大跌的。

二、改善型的自住购房者（约占15%左右）：这部分人已经完成了原始积累，有一定的经济基础，有一套小房子，结婚或家庭成员增加后需要买大点的、或者环境好点的改善居住条件的这个群体。

二是手中有闲钱的有经济头脑、准备投资买房保值的购房者（约占10%左右）：包括洗黑钱的、洗灰色收入的。这批人买房子一般是付全款，买了就放在那，没有任何资金压力。在深圳邹涛就调查到有的房子买了10年都没人住也不租也不卖就空在那。

三是专业的投资购房者（约占8%左右）：包括个人和一些有资金的单位、机构、组织等。这个群体资金雄厚，一般都是付全款购买资产，注重长期回报，而且擅长资产经营管理运作，都是专业经营操作，有时也会高抛低吸。当然，出现这类个人和机构投资房产的最主要根源还是中国的投资渠道太少，钱没地方投。

四是专业的投机购房者（约占17%左右）：短期转手买空卖空的这批人（这批人主要是用银行的钱在玩），这个群体只纯粹做高抛低吸。这几年中国房地产市场上甚至有一批辞职不上班专门炒房投机的人，仅在深圳市这个群体就达1万人以上：其中有退休人员、政府职能工作人员利用工作之便、公司白领、家庭主妇、银行职员、小私企业主、房产中介员工等）。

4、市场不可预知的综合因素：比如发生第二次经济危机肯定会大跌。不过邹涛从国家处理2008、2009年的经济危机情况分析可能性不大。（此信息转载于论坛，不代表本网观点。）