商业地产前景广阔 中小企业风险重重

陈湛匀作出这一判断之际，市场对限购令正陷入纠结：一边是有报道称楼市限购令可能将扩大至三四线城市，一边是海口和大连等地近期先后传出限购令松动的消息。

虽然已遭当地政府否认，但有观点称，二三线城市的地方政府，背负着既要控制房价又要解决保障房建设资金的双重压力，对取消限购或放松限购的期望较为迫切。

另据报道，此前不久，某央企开发商曾称，“北京高端项目的限购有可能在年底前放开“。据称，其消息也来源于政府内部人士。对上述种种未获证实的“传言“，中国指数研究院副院长陈晟分析，这至少反映出，此前地方政府过于依赖土地财政的情况亟待改变。但经济结构转型时间长，目前不少地方政府又面临债务平台清理，房地产低迷对紧张的地方财政而言可谓雪上加霜。

相比于不欲轻言改变“土地财政“现状的地方政府，面对调控，开发商的布局调整已然展开。保障房是方向之一。中国建筑国际(03311.HK)行政总裁周勇昨日在香港举行的股东会后告诉媒体，该公司希望今年拿到300万平方米建筑面积的保障性住房项目，截至目前，该公司已拿到超过140万平方米。

周勇称，保障房项目毛利率在10%左右，而该公司目前超过一半的营业额来自于香港的建筑承包项目，其毛利率为5%至8%，承接保障性住房项目，反有助于提升毛利率。对此，某位上市房企高层称，10%的毛利率一般企业做不到，即使做到了，其中还要扣除税收等费用，净利润率大约在5%，而开发商品住宅，此前的毛利率达30%甚至更高。但对一些上市企业而言，参建保障房除了考虑社会影响外，还可以跑量--增加开发量，“美化“报表。

陈晟称，投建保障房是开发商在特殊时期的应对布局。短期看，如果没有适当的布局调整，不少企业甚至无法生存下去，熬到限购政策的结束。

商业地产是部分开发商眼中的另一避风港。基金管理机构雅士铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗在昨日的商业地产研讨会上表示，目前商业地产的价格仍未能体现其真实价值，不少亚洲基金都在寻求国内的二三四线城市寻找长期的商业项目投资机会。此前，这些亚洲基金通常是和本土开发商合作参与住宅项目开发，投资模式属于快进快出型，一般投资周期仅三年。

杨咏诗称，二三四线城市低廉的土地价格，廉价的劳动成本具有一定的吸引力。但陈湛匀认为，虽然商业地产前景广阔，但对于中小企业而言依然风险重重，比如如何进行资本运作，处理和地方政府的关系以及团队运营。“不少企业投向三四线城市，但当地的人均GDP还很低，尚不具备商业地产的条件。“

关于保障房，陈湛匀说，现有的保障房资金缺口达8000亿元，即使现有的保障房计划全部落实，也只能覆盖20%的群体，“未来房价会继续涨。“6月5日，据相关报道称，截至5月底，部分省市的保障房项目开工率不足三成。中国商业地产博览会是由中国商业联合会和上海购物中心协会主办的一项商业地产大型展示交易会。第七届中国商业地产博览会定于8月18日至20日在虹桥上海国际展览中心举行。