擅自拆改房屋结构输了官司又赔钱

案件提示：

44岁的李红欲购买一处房屋的使用权，她与房屋租赁人宫玉珍来到房屋产权单位某房地产公司签订了房屋使用权的置换协议。在交易过程中，她急于装修，向宫玉珍要来房屋钥匙，开始装修工程。

某房地产公司的工作人员发现她未经同意就擅自拆改了房屋结构，危及房屋安全，要求她恢复房屋原状。她认为，拆改没有损害结构安全。双方发生争执。某房地产公司将李红和宫玉珍一并告上法庭。

李红的拆改是否损害了房屋的结构安全？她是否应该恢复原状并赔偿相关经济损失？宫玉珍在没有完成使用权置换的情况下就交出房屋钥匙，是否应该承担连带责任？这些均是本案的看点。还有，关于保障房屋结构安全及相关的知识，也是值得读者了解的。

急于装修擅自拆改

人到中年的李红渴望买一套稳定的住房。几经挑选，相中了位于本市河西区××道××楼××门601室的房屋。这是一套计租面积40多平方米的老式偏单，共用了270000元。她觉得，经过一番装修改造，房子可以很合自己的心意。

这处房屋是属于某房地产公司经营管理的企业产。2007年7月18日，李红与原房屋租赁人宫玉珍来到该公司，签订了房屋使用权的置换协议。按照相关规定，房屋使用权的置换需要挂牌公示7个工作日，期满无人摘牌，视为买卖双方协议生效，并于15日内出具新的房本。

李红对宫女士说，协议签了，我马上就把房款打到公司的账上。钱是你的，房子是我的。装修队我已经找好了，你赶快腾房，把钥匙给我吧。

宫女士认为，只要钱到公司账上，早晚是我的。于是，她搬家后就把钥匙交给了李红。

拿到钥匙之后，李红以急切的心情开始装修自己“理想中的家”。她请装修队将阳面大间居室烟套部位室内突出墙面的120mm墙体全部拆除，又将北面居室烟套部位突出墙面的120mm墙体全部拆除，将方厅至阳面居室的C5下坎墙拆除。为了使暖气管道“入地”，还在地面沿预制板横截面方向开了深5cm、宽5cm左右的地槽。厕所、壁橱墙体也拆改移位，GL3部位墙体被拆除。

某房地产公司的工作人员发现李红未经同意就擅自拆改了房屋结构，他们制止李红的行为，对楼板采取了临时支撑和加固措施，多次找李红协商此事，在拆改房屋门上张贴整改通知书，要求她尽快恢复拆改部位。

但是，李红认为，装修没有改变房屋结构。双方发生争执。

后来，李红对某些装修部位进行了修复。

某房地产公司认为，仍然没有达到消除安全隐患的目的。

李红认为，这是对方故意刁难。双方矛盾激化，李红躲避不见。

某房地产公司将李红和宫玉珍一并告上法庭，要求对私自拆改的房屋进行鉴定，并按照鉴定部门恢复方案进行恢复，要求李红赔偿因对其房屋进行临时加固而造成的经济损失，设备租赁费、人工费、交通费和运费等总计8000元。要求宫玉珍承担连带责任。

2007年10月13日，河西区人民法院受理了这一财产损害赔偿案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

庭审争议要求鉴定

庭审中，当事人提交了各自的证据，各执一词，争论不休。

某房地产公司代理人认为，李红未经同意就擅自拆改房屋结构，不仅使一层至六层烟道无法使用，而且，使预制楼板搭在悬空的圈梁上危及房屋安全，在地面后浇层内剔设管槽使原有钢筋被切断，影响了房屋结构安全。李红应该对此承担民事责任。

李红争辩说，我是经过楼内全体住户同意，在确认没有一户人家使用烟道的情况下，才对烟道进行了拆改。拆改的烟道部位并不是房屋主体的承重墙，因此，我认为不会损害房屋结构安全。虽然我在进行装修拆改时没有经过产权部门的同意，那是因为我认为这属于正常装修，没有必要获得他们的批准。况且，在矛盾发生之后，我已经对拆改部位进行了修复。对方却对我纠缠不休，是故意刁难人。

宫玉珍说，我在与李红签订了房屋使用权置换协议之后，把房屋钥匙交给李红。我觉得交易已经完成，房子是人家的了，给钥匙不过是早一天还是晚一天的问题。按照规定，应该在7至15个工作日内完成房屋置换，可是，我至今也没有收到卖房款。我催要多次，对方却要我承担连带赔偿责任。李红对房屋进行拆改我确实不知道，而且我也不明白，我为什么成了被告？本案与我没有任何关系。

房地产公司代理人要求李红对拆改房屋进行安全鉴定。李红拒绝提出申请。

2007年10月19日，该房地产公司申请对诉争房进行安全鉴定并出具恢复方案。法院依其申请，于2007年11月17日委托天津市房屋安全鉴定检测中心对诉争房进行房屋安全性、使用性鉴定。

2008年2月22日，市房屋安全鉴定检测中心做出鉴定结论：①该住宅单元烟套及墙体的拆改已影响结构安全及居民的正常使用，虽经业主修复，但新砌的120厚墙体未与原建筑砌体构件有效拉接形成整体，因此仍不能满足结构安全的要求。②厨房、卫生间等处的墙体拆改不影响结构安全。③地面后浇层内剔设管槽已影响结构安全。应该采取相应措施予以处理及封护。鉴定报告还提出了处理建议(略)。

当事人争议三焦点

庭审继续，争议继续。当事人争议的焦点集中在以下三个方面：

争议之一：关于房屋安全鉴定报告结论问题

对于鉴定中心做出的鉴定报告，李红反驳说，第一，我在对拆改的烟道进行恢复之前，已经找相关的有资质的部门进行过咨询，他们口头建议我按照国家标准对烟道墙进行差口砌墙，我这样做了，是符合烟道承重条件的。第二，对于我修复后的烟道是否符合使用标准问题，我建议进行相关的烟道通气试验，如达到使用目的，我对烟道的修改应符合了相关使用标准及功能。第三，对于地面后浇层开槽破坏钢筋的问题，装修人员没有发现有钢筋存在，所以，也不存在破坏问题。她还说，我是辛苦大半辈子才购得的房屋，我没有任何故意去破坏房屋结构、影响房屋质量的主观想法。我在装修之前，也找过相应的部门，对拆改部位进行咨询，回答是没有问题。所以，我请求鉴定中心考虑我购房困难的情况，以及现有装修后房屋达到的安全使用标准，对修复建议进行修改。

某房地产公司对鉴定报告没有异议，但对该鉴定报告中，关于处理建议的第2条等提出不同意见。他们认为，从技术上讲，暖气管埋入地面槽内，并且能用混凝土密实根本不可能。其二，暖气管埋入地面也违反房屋安全使用条例的有关规定，一旦暖气管出现渗漏将直接影响楼下居民的正常生活并造成严重损失。

市房屋安全鉴定监测中心代表，对双方提出的异议，答疑如下：

①烟套墙体恢复问题。通过鉴定人员对施工图的查阅及现场勘察，原设有烟道部位墙体为整体砌筑的夹心墙，墙体顶部设有整体贯通的钢筋混凝土圈梁，为重要的竖向受力构件，是“为楼面预制板的有效着力支座”，并作为建筑结构的有效抗侧力构件。李红虽已对该处墙体进行修复，但未恢复原有烟道，即便采取咬茬处理(被告自称，未提供有效证据)仍不能满足烟道正常使用的要求。因此，应在恢复原有烟道的前提下，对墙体进行修复，以保证整体性。②后浇层恢复问题：通过查阅施工图及现场勘察，该单元后浇层内设有钢筋网片。因此，对后浇层恢复时应对截断的钢筋进行修复。埋设管线的施工应满足相关规范要求，确保工程质量。

争议之二、关于按照鉴定报告进行恢复的问题。

某房地产公司代理人认为，房屋安全鉴定报告是公正的，提出的处理建议也基本上是合理的，我们要求李红按照鉴定报告对房屋进行恢复原状。

李红反驳说，我对烟道墙体进行差口砌墙，完全符合烟道承重条件。我在施工时的发现与鉴定结论中所表述的观点不一样，而且在施工时我按照相关要求进行了施工。我不同意恢复原状。

争议之三、关于赔偿经济损失的问题

某房地产公司代理人主张，公司在采取加固措施时，投入了人力、物力，其中，设备租赁费899元、人工费1920元、交通费和运费350元，洗相费31元，其他损失4800元，总计8000元。李红应予赔偿。

李红反驳说，对方在庭审中所讲的经济损失与起诉状所讲不一致，其租赁费等没有任何依据，我不负责赔偿。

宫玉珍再次要求某房地产公司给付卖房款，她说，根据房屋置换协议，公示7天，无人揭牌即为置换成功。李红对房屋进行拆改时已经超过这个时限。而且，在第一次庭审中，她已经明确要求某公司应尽快办理房屋置换手续，变更承租人，房屋拆改后果责任由她自行承担。同时，某公司向房屋安全鉴定中心提供的诉争房承租人也是李红，可见，确定房屋承租人已变更完毕。我要求对方立即给付房款及相关的银行利息。

法庭判决依法执行

法庭认为，李红与宫玉珍是房屋使用权置换关系，李红在办理置换过程中，并且是在未取得承租权的情况下，未经某房地产公司同意，对房屋进行拆改，应当承担相应的民事责任。市房屋安全鉴定检测中心的鉴定报告真实、客观、公正，具有合法性。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《天津市房屋租赁管理规定》第二十一条和《天津市房屋安全使用管理条例》第五条第二款第(四)项、第(五)项之规定，于日前做出一审判决：

自判决生效之日起十五日内，李红负责将601室房屋：烟套处墙体重新砌筑，采用“S”型钢网片与原有墙体有效拉接，钢筋直径选用6mm，钢筋间距40mm，每5皮砖设置一层，并依原状恢复烟道。地面后浇层内剔设的管槽应采用等级为C25的细石混凝土进行填堵，将后浇层内截断的钢筋采用同规格、直径的钢筋网片修复，搭接长度不小于10D(单面焊接，D为钢筋直径)。修复所产生的费用由李红负担。李红赔偿某房地产公司租赁费人民币899元。房屋鉴定费7000元，诉讼受理费80元，由李红负担。

法官说法

李红的败诉，主要原因是缺乏对相关法律、法规等的了解。这一问题有一定的普遍性，只是此案比较典型而已。一些人在装修房子时随心所欲，以为我的房子就可以“我作主”，这是一个认识误区。实际情况是：“房屋所有人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全，并禁止拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构和其他危害房屋安全的行为等等。”

《天津市房屋租赁管理规定》中规定：“承租人改变住宅房屋使用性质装饰装修房屋或者增添附属设施的，应当征得出租人书面同意，其中增添的附属设施应当由租赁当事人协商确定其归属及维修责任。按照规定需经有关部门批准的，应当获得批准。承租人未征得出租人书面同意或者超出出租人同意范围和要求装修房屋或者增添附属设施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”可见，李红未经产权人同意，擅自对房屋进行拆改，某房地产公司有权要求对拆改房屋恢复原状。“恢复原状”的标准，是市房屋安全鉴定检测中心的鉴定报告。作为具有司法鉴定资质的机构，其所做鉴定结论，真实、客观，且依据合法，法庭予以认定。

关于宫玉珍是否负有连带责任的问题，她在未变更承租人的情况下将钥匙交给李红，其做法确有不妥，法官给予了批评，她应从中吸取教训。但是，客观上，她没有参与诉争房的拆改行为，所以不应承担民事责任。关于她要求某房地产公司给付卖房款及银行利息的问题，应通过合法途径另行解决。

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